公募reits基础资产估值方法？

公募REITs基础资产估值方法

公募REITs（公开募集的不动产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts）是指通过发行证券化产品，向投资者集资购买不动产，将租金收入及不动产升值收益作为投资回报并向投资者分配的一种金融产品。伴随着***不动产投资信托基金试点政策的放开，公募REITs市场正处于发展初期阶段。在公募REITs的运作中，基础资产估值方法是非常重要的，它直接影响到REITs产品的估值准确性及投资者的收益。目前，公募REITs基础资产估值方法主要包括净资产值法和市场比较法。

1. 净资产值法

净资产值法是一种常用的公募REITs基础资产估值方法。该方法通过对公募REITs的资产进行评估，从而确定其净资产值。具体而言，净资产值法是通过将不动产资产净值和其他资产净值相加计算得出的。这种方法的优点是简单易行，适用范围广。由于不动产的价值往往受到多种因素的影响，净资产值法的估值结果可能存在一定程度上的不准确性。

2. 市场比较法

市场比较法是另一种常用的公募REITs基础资产估值方法。该方法将公募REITs的未来现金流作为估值依据。具体而言，公募REITs的未来现金流主要来自于所持有房地产的租金收入。市场比较法通过比较相似地区或相似类型的房地产的租金水平，来确定公募REITs基础资产的价值。相比于净资产值法，市场比较法更加注重基于市场的交易数据，具有更高的准确性。

3. 其他影响因素

除了净资产值法和市场比较法外，公募REITs基础资产估值还受到其他影响因素的影响，这些因素包括但不限于以下几点：

（1）电价确定机制及天然气长期采购协议

电价确定机制以及天然气长期采购协议的变化会直接影响公募REITs项目的盈利能力、现金流稳定性和资产估值。投资者需要详细分析这些因素对项目的影响，并制定相应的应对措施，以有效防范现金流风险。

（2）资产负债表的调整

投资者可以通过参考最新的第三方基础设施项目估价报告，对REITs基金的资产负债表中的其他资产和负债等科目进行调整，得到更为公允的净资产值（NAV）参考值。目前，国内还没有相关的估值标准，因此需要依靠投资者自行调整和分析。

（3）底层资产的选择与考虑因素

对于不同类型的底层资产，投资者在筛选时需要考虑不同的因素。例如，在选择产业园区资产时，投资者主要考虑运营状态、租金收入和发展潜力等。在选择仓储物流资产时，投资者主要考虑地理位置、租赁合同条款和发展前景等。

公募REITs的基础资产估值方法主要包括净资产值法和市场比较法。净资产值法通过对资产进行评估确定净资产值，方法简单易行但准确性可能有所降低；市场比较法通过比较相似房地产的租金水平确定资产价值，具有较高的准确性。还需考虑其他因素如电价确定机制、资产负债表调整和底层资产选择等，以综合分析公募REITs的基础资产估值。